Oft stellt man sich die Frage, ob es sinnvoll wäre, gerade das im Laufe des Lebens erwirtschaftetes Immobilienvermögen, entweder das noch selbstgenutzte Haus, aber auch vermietete Immobilien, ganz oder teilweise schon zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen oder lieber bis zum Ableben „Herr des eigenen Hauses“ zu bleiben und das Vermögen erst nach dem Tod an die nächste Generation zu vererben.
Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, da in jeder Familie unterschiedliche wirtschaftliche aber auch familiäre Aspekte eine Rolle spielen. Für eine lebzeitige Übertragung der Immobilien auf die nächste Generation sprechen aber einige Gründe.
Strategien zur Steuervermeidung
Mittel zur Pflichtteilsreduzierung und -vermeidung
Ein häufiges Argument für den Gedanken einer lebzeitigen Immobilienschenkung ist eine frühzeitige Verringerung des Nachlasses im Hinblick auf drohende Pflichtteilsansprüche zum Beispiel unliebsamer Kinder.
Um drohende Pflichtteile soweit wie möglich zu reduzieren, besteht die Möglichkeit, schon zu Lebzeiten eine Immobilie aus dem Vermögen auf zum Beispiel nur eines der Kinder zu übertragen, so dass damit diese Immobilie zum Zeitpunkt ihres Ablebens nicht mehr zum Nachlass gehört. Dies hat zur Folge, dass der Wert dieser Immobilie bei der Berechnung des Pflichtteils eines enterbten Kindes, je nachdem wie lange die Übertragung zurückliegt, im besten Fall keine oder nur verminderte Berücksichtigung findet und Pflichtteilsansprüchen ganz oder jedenfalls teilweise entzogen wird.
Oft möchten die Eltern sich jedoch das Recht vorbehalten, bis zu ihrem Ableben in der Immobilie wohnen zu bleiben oder ihre wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit weiterhin zu behalten. Dies erreicht man durch einen dinglichen Wohnrecht- oder Nießbrauchvorbehalt, der in den Überlassungsvertrag aufgenommen wird. So sehr diese Absicherung aus Sicht der Eltern sinnvoll ist, wird oft nicht bedacht, dass damit die Immobilie dauerhaft dem Zugriff für den Pflichtteil unterliegt.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Eine weitere Motivation für die lebzeitige Übertragung einer Immobilie auf die Kinder ist die Vermeidung oder Verringerung einer sonst drohenden Erbschaftssteuer. Gerade in Zeiten rasant ansteigender Immobilienwerte kann die vorweggenommene Erbfolge ein sehr sinnvolles Gestaltungsinstrument sein.
Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie auf Kinder stellt eine Schenkung dar, die zwar der Schenkungssteuer unterliegt. Die Kinder haben alle zehn Jahre neu einen Schenkungssteuerfreibetrag in Höhe von EUR 400.000,00 und zwar von jedem Elternteil. Dies kann durchaus ein Argument sein, Immobilien frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen, um Schenkungssteuerfreibeträge je nachdem wann man damit anfängt gegebenenfalls vielleicht sogar mehrfach, auszunutzen.
Die Gestaltung mit einem Vorbehaltsnießbrauch oder Wohnrecht zu Gunsten der übergebenden Eltern kann in diesem Fall nicht nur für deren Absicherung sinnvoll sein, sondern hat als weiteren Effekt, dass der Wert des kapitalisierten Nutzungsrechts bei der Ermittlung des Wertes der Schenkung als Abzugsposten und damit steuermindernd berücksichtigt werden kann.
In jedem Fall sollte vor einer Übertragung einer Immobilie aber die konkrete Situation und die damit angestrebten Ziele beleuchtet werden.
Immer ist auch die Frage zu stellen, wie viel an Absicherung, z.B. auch durch notariell im Überlassungsvertrag vereinbarte Rückforderungsrechte, Nutzungsrechte, Gegenleistungen wie die Verpflichtung zu Wart und Pflege, eine spätere Grabpflege, Vereinbarung von dauernden Lasten, und vieles mehr die Eltern benötigen und rechtlich und steuerlich sinnvoll sind.